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Beschlussvorschlag:

 

1. Bei baulichen Entwicklungen im Innenbereich der Stadt Taunusstein werden Folgekosten im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages gem. § 11 Abs. 1 S. 3 BauGB erhoben.

2. Abstrakte Folgekosten werden erhoben für die Schaffung von WE bei Umwandlung von

  • gewerblichen Bauflächen und/oder gemischten Bauflächen zu Wohnen,
  • gewerblichen Bauflächen zu gemischten Bauflächen,
  • bei Verdichtungen im Bereich von Wohnbauflächen.

Der Anteil sozial geförderten Wohnungsbaus wird ausgenommen.

3. Der Ansatz für die Folgekosten sind die entstehenden Wohneinheiten.

4. Folgekosten werden für die einem Vorhaben zuzuordnenden städtebaulichen Maßnahmen, die der Erfüllung der sozialen Funktion dienen (Neubau / Erweiterung von Kindergärten), erhoben.

5. Die Berechnung des Kostenanteils für den Vorhabenträger erfolgt aufgrund der Formel

1.) Abschreibungszeit der Kindertagesstätte  x  Anzahl Betreuungsplätze = maximale Belegungsjahre

2.) Kosten für den Neubau / maximale Belegungsjahre = jährliche Investitionskosten je Betreuungsplatz

3.) Anzahl geplante Wohneinheiten  x  Mittelwert des Kinderanteils in Neubaugebieten  x  Generationenzuschlag  x  Belegungsdauer = ausgelöste Belegungsjahre

4.) ausgelöste Belegungsjahre  x  jährliche Investitionskosten je Betreuungsplatz = Kostenanteil für Vorhabenträger

(siehe Anlage 1 zur DRS).

6. Die Vorlage wird über den Ausschuss für Stadtentwicklung, Umwelt und Verkehr der Stadtverordnetenversammlung zur endgültigen Beschlussfassung überwiesen.

 

 

 

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Sachverhalt:

 

Im Rahmen der Durchführung von Bauprojekten durch Investoren verbunden mit der Umwandlung von zumeist gewerblichen Bauflächen bzw. des gewerblichen Anteils in gemischten Bauflächen wird immer häufiger die Frage aufgeworfen, inwieweit die Stadt an der damit verbundenen Wertsteigerung von Grundstücken partizipieren kann.

Die rechtliche Prüfung hat ergeben, dass außerhalb des (gesetzlichen gem. §§45 ff BauGB bzw. freiwilligen) Umlegungsverfahrens mangels gesetzlicher Regelungen eine Partizipation an Wertsteigerungen nicht möglich ist.

 

Es kann jedoch im Rahmen der Erhebung von abstrakten Folgekosten möglich sein, einen Teil der zusätzlichen Kosten der Stadt im Zusammenhang mit der Schaffung neuer Wohneinheiten aufzufangen. Dabei können nur die im Zusammenhang mit einem Vorhaben entstandenen bzw. noch entstehenden Kosten auf den Eigentümer umgelegt werden.

 

Die Ermittlung und Erhebung von Folgekosten erfolgt gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB, denn die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge eines geplanten Vorhabens sind, können Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages (Folgekostenvertrag) sein. Dabei sind - wie bei allen städtebaulichen Verträgen - das Koppelungsverbot, das Angemessenheitsgebot und der Gleichheitsgrundsatz zu berücksichtigen.

 

Entscheidende Voraussetzung für die Übertragung von Kosten und Aufwendungen im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages ist zudem das Erfordernis der Kausalität: Zwischen dem Vorhaben und den zu finanzierenden Maßnahmen muss ein unmittelbarer Ursachenzusammenhang bestehen. Nach der Rechtsprechung des BVerwG ist entscheidend, dass die in einem Folgekostenvertrag vereinbarten Gegenleistungen in bestimmter Höhe bestimmten Maßnahmen transparent und nachvollziehbar zugeordnet werden können (BVerwG NJW 73, 1895; NJW 93, 1810; BauR 2005, 1600). Entscheidend ist, ob die städtebauliche Maßnahme dem Vorhaben objektiv zu Gute kommt. Dafür muss nachvollziehbar sein, welchen zusätzlichen Bedarf an öffentlichen Einrichtungen die beabsichtigte Siedlungsentwicklung hervorruft. Dabei hat die Kommune bei der Entscheidung, welche Maßnahme sie als Voraussetzung oder Folge ihrer Bauleitplanung für erforderlich hält, einen Wertungsspielraum.

 

Städtebauliche Maßnahmen sind dann als Voraussetzung oder Folge eines Vorhabens anzusehen, wenn eine Gemeinde nachvollziehbar davon ausgehen darf, dass durch eine Planung Investitionskosten für öffentliche Einrichtungen entstehen, die sie zu tragen hätte und sie im Hinblick auf diese Kostenabwägung fehlerfrei von einer derartigen Planung absehen dürfte. Dies ist dann der Fall, wenn es der Gemeinde auf Grund der derzeitigen Finanzsituation gegenwärtig oder in absehbarer Zeit nicht möglich ist, die entsprechenden Kosten selbst zu tragen.

An der geforderten Ursächlichkeit fehlt es hingegen, wenn die zu finanzierenden Maßnahmen vorrangig anderen Baugebieten bzw. der Allgemeinheit insgesamt dienen.

 

Aus einem Gesamtkonzept muss sich ergeben, dass die Gemeinde transparent, nachvollziehbar und damit kontrollierbar belegen kann, dass die von ihr in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang zu beschließenden und realistischer Weise verwirklichungsfähigen Bebauungspläne (oder anderen Satzungen) einen (weiteren) Bedarf an öffentlichen Einrichtungen hervorrufen, so das BVerwG.

 

Die Absicht der Refinanzierung durch Vertrag muss grundsätzlich für alle nachfolgenden Vorhaben gefasst und dokumentiert sein, auch um den Erfordernissen des Verhältnismäßigkeits- und des Gleichbehandlungsgebotes zu genügen. Das zugrundeliegende (Gesamt-)Konzept muss zudem von der Stadtverordnetenversammlung und damit von ihrer planerischen und gestaltenden Willensbildung gedeckt sein.

 

Die Stadt Taunusstein kann eine städtebauliche Gesamtkonzeption durch den jährlich fortgeschriebenen und von der StVV beschlossenen Kindergartenbedarfsplan (zuletzt DRS. 20/094), die von der StVV beschlossene ‚Strategie der Stadtentwicklung‘ mit Wachstumsprognose (DRS. 12/015-09) sowie die konkreten städtebaulichen Entwicklungen, die mit den kommunalen Haushaltsplänen beschlossen wurden, vorweisen. Insbesondere aus dem Kindergartenbedarfsplan ergibt sich, welcher Bedarf bei der Stadt Taunusstein aufgrund der geplanten städtebaulichen Entwicklung ausgelöst wird.

 

Folgekosten müssen angemessen sein. Die konkreten Kosten zur Schaffung von weiteren Plätzen der Kindertageseinrichtungen sind erforderlich. Über den Abschluss von Folgekostenverträgen ist die Stadt Taunusstein in der Lage, bei der prognostizierten Erweiterung der Wohnbauflächen ausreichende Betreuungsplätze zu schaffen. Andernfalls müsste im Rahmen der Bauleitplanverfahren abgewogen werden, ob dies möglich ist.

 

Schon jetzt macht die Stadt Taunusstein von der Möglichkeit, städtebauliche Verträge nach §11 BauGB zu schließen im Rahmen der ihr zustehenden Möglichkeiten vielfältig Gebrauch. So werden in städtebaulichen Verträgen die Kostenübernahme für städtebauliche Planungen, für naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen, für Bodensanierungs- oder Freilegungsmaßnahmen, die Erstellung vorbereitender Gutachten, Bodenuntersuchungen, Altlastenuntersuchungen etc. geregelt.

Auch verwaltungsinterne Kosten werden durch den städtebaulichen Vertrag auf den Investor übertragen, soweit diese der städtebaulichen Planung der Gemeinde konkret zurechenbar sind. Maßstab für die Beurteilung der Übertragbarkeit von Personal- und Sachkosten der Gemeinde ist, dass es sich um Kosten für Leistungen handelt, die auf der Grundlage zulässiger Vereinbarungen auch von Dritten erbracht werden können und dürfen (BVerwG, NVwZ 2006, 336). Nur dann können diese umlegbar sein.

 

Weiterhin werden Kosten, die tatsächlich (und in räumlicher Nähe) bei dem Bauvorhaben anfallen, beispielsweise der Ausbau eines Verkehrsknotenpunktes (Ausbau eines Kreisels etc.) oder der Bau von sozialen Einrichtungen bei größeren Bauvorhaben individuell durch das Instrument des städtebaulichen Vertrages vom Investor getragen. Dazu gehört auch die Bereitstellung von Grundstücken.

 

Unabhängig von diesen Kosten wird im städtebaulichen Vertrag die Erhebung der umlagefähigen Kosten von Erschließungs- und Kostenerstattungsbeiträgen gem. kommunaler Satzungen als zu zahlende Beiträge aufgenommen.

Die Berechnung der Wasser- und Abwasserbeiträge erfolgt auf Grundlage der geltenden städtischen Satzung.

 

Über diese Kostenübernahme durch den Investor, die in der Stadt Taunusstein bereits heute Bestandteil städtebaulicher Verträge sind, hinaus können abstrakte Folgekosten erhoben werden:

 

Abstrakte Folgekosten umfassen sämtliche infrastrukturellen Folgekosten im engeren Sinne, wie Aufwendungen für Schulen, Kindergärten, Altenheime, Jugendfreizeitheime, Senioreneinrichtungen, Sport- und Spielplätze, die als Folge des konkreten Vorhabens getätigt werden müssen.

Eine Erhebung rechtfertigt sich über den Handlungsauftrag des in § 1 Abs. 5 BauGB verankerten Planungsgrundsatzes, dass Städte und Gemeinden bei der Bauleitplanung in besonderer Weise die soziale Funktion des Städtebaurechts beachten und vor diesem Hintergrund infrastrukturelle Einrichtungen bereitstellen müssen.

 

Für die Stadt Taunusstein kommt im Bereich der Erfüllung der sozialen Funktionen die Erhebung von abstrakten Folgekosten für Kindergärten in Betracht. Die Berechnung ist – wie das Bundesverwaltungsgericht 2009 und das OVG Lüneburg 2016 fordern - transparent, nachvollziehbar, kontrollierbar, zuordenbar (1).

 

Mit dem in der Beschlussempfehlung festgelegten Berechnungsschlüssel zu den kostenauslösenden Maßnahmen soll künftig die Erhebung von abstrakten Folgekosten für den Neubau / die Erweiterung von Kindergärten im städtebaulichen Vertrag geregelt werden. Grundlage der Berechnung sind die Anzahl der Betreuungsplätze, die Abschreibungszeit der Kindertagesstätte, die Kosten für den Neubau, die Investitionskosten (abzgl. Förderbetrag), die Anzahl der geplanten Wohneinheiten, der Mittelwert des Kinderanteils in Neubaugebieten, die Belegungsdauer sowie ein Generationenzuschlag. Aus diesen werden die maximalen Belegungsjahre, die jährlichen Investitionskosten sowie die durch den Vorhabenträger ausgelösten Belegungsjahre und der Kostenanteil ermittelt.

Die Berücksichtigung der Betriebs- und Unterhaltungskosten ist nicht zulässig.

 

Als Anlage 1 ist eine Beispielsrechnung mit entsprechender Erläuterung zur Kostenermittlung für eine Wohneinheit angefügt. Berechnungsgrundlage war die vorläufige Kostenschätzung für den Neubau eines Kindergartens in Taunusstein-Wehen.

 

 

(1) Vgl. BVerwG, U.v. 29.01.2009 – 4 C 15/07 – und OVG Lüneburg, U.v. 18.02.2016 – 1 LC 28/12

 

 

 

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Finanz. Auswirkung:

 

 

Ja

 

x

Nein

 

 

 

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Anlagen:

1
(wie Dokument)
576,7 kB
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