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Beschlussvorschlag:

  1. Die Aufstellung des Bebauungsplanes „Weher Acker II“ der Stadt Taunusstein im Stadtteil Neuhof wird gemäß § 2 BauGB beschlossen.

Der Planbereich grenzt im Nordwesten an den Rosenweg, im Südwesten an die Lilienstraße, im Südosten an die Bundesstraße 275 und im Nordosten an den Friedhof Neuhof an. Zudem wird für die Ver- und Entsorgung südöstlich der B°275 eine Fläche zur Regenrückhaltung und zur naturschutzfachlichen Ausgleichsplanung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Weher Acker II“ aufgenommen. Im Umgriff des Geltungsbereiches liegen damit folgende Grundstücke (Anlage 1):

Gemarkung Neuhof

Flur 40

Flurstücke: 77/2 tlw.; 78/2 tlw.; 90/29 tlw.

 

Gemarkung Neuhof

Flur 45;

Flurstücke: 64/1 tlw.; 65; 179 tlw.; 180 tlw.; 24/3 tlw.; 32; 348: 22; 23; 33/1; 64/2; 25/1 tlw.

 

Mit dem Bebauungsplan wird das folgende allgemeine Planungsziel angestrebt:

Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes.

2. Dem städtebaulichen Konzept zur Bauleitplanung „Weher Acker II“ (Anlage 2) sowie den abgestimmten Schnitten (Anlage 3 u. 4) wird zugestimmt.

3. Dem Vorentwurf (Stand 12/2020) des Bebauungsplanes mit Begründung und Umweltbericht wird in der vorliegenden Form (Anlagen 5 bis 11) zugestimmt.

4. Der Magistrat wird ermächtigt, die frühzeitige Beteiligung gemäß § 3 (1) und § 4 (1) BauGB sowie die öffentliche Beteiligung gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB durchzuführen und den Plan zum Abwägungs- und Satzungsbeschluss wieder vorzulegen.

5. Die Vorlage wird über den Ortsbeirat Neuhof, den Ausschuss für Stadtentwicklung, Umwelt und Verkehr und den Haupt-, Finanz- und Wirtschaftsausschuss an die Stadtverordnetenversammlung zur Beschlussfassung überwiesen.

6. Die Vorlage wird dem Seniorenbeirat zur Kenntnis gegeben.

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Sachverhalt:

a)      Anlass:

Seit Jahren steigt der Siedlungsdruck auf die Stadt Taunusstein erheblich. Die Lage in der direkten Nähe zur Rhein-Main-Metropolregion sowie die rapide steigenden Baulandpreise und Mieten in den benachbarten Großstädten sorgen für eine erhöhte Nachfrage auf dem Taunussteiner Wohnbaumarkt. Aufgrund der großen Nachfrage nach Wohnraum und der knappen Verfügbarkeit von bezahlbaren Wohnangeboten soll mit dem vorliegenden Bebauungsplan „Weher Acker II" ein Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden.

b) Nach dem Erwerb durch die Stadt und StaTa GmbH wurde ein städtebauliches Konzept mit zwei Vorhabenträgern entwickelt (DRS zum Verkauf DRS. 18/116-06)

Mit der erfolgreichen Bodenbevorratung der Stadt sowie der StaTa GmbH wurde ein iterativer Prozess zur Erstellung eines städtebaulichen Konzeptes eingeleitet. In diesem konnten zwei Investoren gefunden werden, die das beigefügte Konzept (Anlage 2) entwickeln. Der Grundstücksverkauf wurde mit den Gremienvorlagen DRS. 18/116-05 und DRS. 18/116-06 bereits beschlossen und im Dezember 2020 notariell beurkundet.

Die Planung für das 2,6 ha große Areal hat zum Ziel, ein lebendiges Quartier mit vielfältigem und qualitativ hochwertigem Wohnraum zu entwickeln sowie eine attraktive öffentliche Begegnungsfläche zur Verfügung zu stellen.

Die Erschließung des Gebiets erfolgt über die „Lilienstraße“, von dort führt eine Zufahrt ins Wohngebiet, die in einen verkehrsberuhigten Bereich übergeführt wird. Diese verkehrsberuhigte Mischverkehrsfläche endet im Quartiersinneren mit einer Aufweitung. Zudem ist ein Fußweg als Verlängerung des „Tulpenwegs“ aus Richtung des Rosenwegs vorgesehen, um die zentrale öffentliche Grünfläche (Park) für umliegende Wohngebiete zugänglich zu machen und attraktive Binnenverbindungen zu ermöglichen. Der Quartierspark liegt zentral im Planungsgebiet, sodass in der Mitte des Quartiers ein verbindendes Element und zentraler Treffpunkt und Begegnungsraum für alle Wohnlagen geschaffen wird.

Die unterschiedlichen Wohnlagen (WA 1 bis WA 4) sind durch eine Vielzahl an Gebäudetypologien gekennzeichnet (Doppel-, Reihen- und Mehrfamilienhäuser), die je nach Lage auf die angrenzende Bestandsbebauung oder Umgebungssituation reagieren und somit das Quartier in die bestehenden Strukturen integrieren. Im nordöstlichen Bereich des Plangebiets sind vier Mehrfamilienhäuser für den Mietwohnungsbau geplant, welche auch seniorengerechtes Wohnen (70 Prozent) anbieten sollen. Im südöstllichen und südwestlichen Teil des Plangebiets sind Reihenhäuser vorgesehen, welche die Bebauungsstrukturen aus der Lilienstraße aufgreifen. Im Westen entlang des Rosenwegs sollen Einzel- und Doppelhäuser entstehen, die sich in ihrer Typologie an die Bestandsbebauung am Rosenweg orientieren. Im Zentrum des Plangebiets nördlich der internen Erschließungsstraße sind Doppelhäuser geplant. Zudem sollen hier prägnante Mehrfamilienhäuser entstehen, die das geplante Wohnraumangebot um eine Vielzahl an Wohneinheiten erweitern.

Den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und an die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB wird mittels der Planungen insgesamt Rechnung getragen.

Maßgebend für die Dimensionen der neuen Bebauung ist die bestehende Siedlungsstruktur im Umfeld des Plangebiets, wo vornehmlich eine ein- bis zweigeschossige Bebauung besteht. Gemäß Konzept sind besonders in den sensiblen Übergangsbereichen zum Rosenweg maximal zwei Vollgeschosse vorgesehen. Mit Blick auf die integrierte Lage des neuen Quartiers und der anhaltenden Wohnraumnachfrage soll im zentralen Bereich eine Nachverdichtung mit einer dreigeschossigen Bebauung zugelassen werden. [Anlage 3 und 4 Schnitte]

Zur Förderung der Nahmobilität wurden auch die Maßnahmen zum Ausbau des Radwegenetzes (vgl. Verkehrsentwicklungsplan 2030) berücksichtigt und Wegeverbindungen (entlang der B 275) sowie zum angrenzenden Friedhof festgesetzt. Ebenso befindet sich im Südwesten des Plangebiets an der Lilienstraße eine neue Bushaltestelle, welche die Anbindung des Gebiets sichert.

Für den im Umgriff befindlichen Bolzplatz wurde bereits in der Vergangenheit auf eine Verlängerung der Baugenehmigung (BA 02254/10) verzichtet. Mit dem angrenzenden „Reinen Wohngebiet“ im Rosenweg bestehen immissionsschutzrechtliche Bedenken, die eine Verlegung auch unabhängig vom Bauleitplanverfahren notwendig macht. Es bestehen Überlegungen, den Bolzplatz im angrenzenden Aartal unterzubringen. In der Erstellung des Konzeptes zum „Aartal erleben“ wurden hierfür verschiedene Potentialflächen diskutiert. Die Neuanlage eines Bolzplatzes ist im Bauantragsverfahren zu prüfen. Mit dem neuen Standort soll auch eine weitere Verbesserung zur möglichst gefahrlose Querung der B 275 durch den bestehenden Übergang (Fußgängerinsel) westlich der Einmündung der Lilienstraße in die Bundesstraße geprüft werden.

Weiterhin wird die Verlagerung der Altglascontainer notwendig. Der neue Standort befindet sich rd. 40 Meter südlich und wird bei der Herstellung der Bushaltestelle „Lilienweg“ berücksichtigt. In diesem werden auch öffentliche Stellplätze angeboten.

Die Untersuchung zur verkehrstechnischen Erschließung und der Leistungsfähigkeit des Verkehrsknotenpunkt Lilienstraße/ B 275 wird derzeit noch untersucht und wird Teil der frühzeitigen Beteiligung.

c) Art des Verfahrens

Der Bebauungsplan „Weher Acker II“ wird im Vollverfahren mit einer zweistufigen Beteiligung eingeleitet. Auf die Möglichkeit eines „Vereinfachten Verfahrens“ nach §13b BauGB wird aus fachlichen Gründen verzichtet. Die Umweltbelange sind im Bauleitplanverfahren in einem geeigneten Detailierungsgrad zu berücksichtigen (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB). Die Erleichterungen des § 13b BauGB sind damit nur theoretischer Natur und können für dieses Bauleitplanverfahren vernachlässigt werden.

d) Umweltauswirkungen bei der Durchführung (Anlage 10 Umweltbericht vom 18.12.2020)

Die Umweltauswirkungen für die Schutzgütern Boden, Fläche, Fauna, Flora, biologische Vielfalt, Wasser, Landschaft und Mensch sind in den jeweiligen Fachgutachten und zusammenfassend im Umweltbericht dargelegt (Anlage 10, Kapitel 4.2).

Neben den grünordnerischen Maßnahmen im Plangebiet wird zur weiteren Kompensation des Naturhaushaltes ein externer Ausgleich auf der gegenüberliegenden „Schafwiese“ erfolgen (Anlage 10, Kapitel 6.4).

e) Abweichung Stellplatzsatzung

Zur Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes wird in den Allgemeinen Wohngebieten WA 3 und WA 4 über eine Staffelung der Größe der Wohnfläche je Wohneinheit nochmals der Stellplatzbedarf differenziert.

Die nachfolgende Tabelle wird in die textlichen Festsetzungen übernommen.

Wohnfläche je Wohneinheit

Herzustellende PKW-Stellplätze

Bis 65 qm Wohnfläche

1 Stpl.

Bis 80 qm Wohnfläche

1,5 Stpl.

Mehr als 80 qm Wohnfläche

2 Stpl.

 

Gemäß dem vorgesehenen städtebaulichen Konzept ist auch die Errichtung von seniorengerechten Wohnformen im Plangebiet vorgesehen und in einer Teilfläche vertraglich gesichert. Für Wohnungen mit 80 qm ist damit ein Aufschlag von 15 qm Wohnfläche vorgesehen, wenn dieser dem barrierearmen Wohnen und damit der Unterbringung von Senioren dient. Diese Abweichung soll nur bei einem nachweislichen Flächenmehrbedarf, wenn er der Umsetzung der DIN 18040-2 dient, zugelassen werden.

Voraussetzung zur Anwendung ist eine vertragliche Vereinbarung zur Unterbringung der o.g. Zielgruppe. Diese muss vor der Bauantragsstellung mit der Stadt Taunusstein abgeschlossen sein.

Insgesamt spiegeln die genannten Regelungen den tatsächlichen Bedarf und den tatsächlichen PKW-Besatz nach Haushalten bzw. Haushaltstyp gemäß aufgeführter Statistik wieder (Anlage 9, Kapitel 7.8). Bei der Statistik wurde beispielhaft die Annahme für Personen über 60 Jahren herausgegriffen. Demnach ist in Stadtregionen (Mittelstadt und kleinstädtischer dörflicher Raum) wie Taunusstein, bei Haushalten mit einer Person (über 60 Jahre) vornehmlich maximal 1 Auto vorhanden. Wohnungen mit einer Wohnfläche bis 65 qm richten sich maßgeblich an Haushalte mit 1 Person, sodass hier der Nachweis von 1 Stellplatz angemessen ist.

Bei Haushalten mit zwei Personen (jüngste Person über 60 Jahre) ist auch von 1 PKW je Haushalt auszugehen. Lediglich ein Viertel der Haushalte verfügt über ein zweiten PKW. Wohnangebote mit einer Wohnfläche von bis zu 80 qm Wohnfläche richten sich vornehmlich an Haushalte mit zwei Personen, sodass hier der Nachweis von 1,5 Stellplätzen bedarfsgerecht und damit fachlich vertretbar ist.

Für mittelgroße und größere Wohnungen sind weiterhin 2 Stellplätze nachzuweisen.

In den allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 2 sind Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser festgesetzt. Hier werden üblicherweise die erforderlichen Stellplätze auf dem eigenen Grundstück, direkt am Gebäude, angeordnet. Um den Versiegelungsgrad auf dem Grundstück so gering wie möglich zu halten, soll die Zufahrtsfläche zur Garage auch als Stellplatzfläche genutzt werden können.

In den Gremiensitzungen werden Pläne in Originalgröße vorgelegt.

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Anlagen:

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